南昌房屋空置率为何这么高？每5套房就有1套空着！

入住率太低！南昌每5套房就有1套空着，空置率为何如此之高？

在城市化进程不断加速的今天，南昌作为江西省的省会城市，经济迅速崛起，城市面貌日新月异。然而，与繁华的城市景象形成鲜明对比的是，南昌的住房空置率居高不下，据贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》显示，南昌的住房空置率高达20%，这意味着在南昌，每5套房子里就有1套处于空置状态。这一现象引发了广泛关注与深入思考，南昌的住房空置率为何会如此之高？

南昌住房空置现状

根据报告，28个大中城市的平均住房空置率为12%，而南昌的空置率远超这一平均水平，高居榜首。报告中提到的空置住房是指3个月以上无人居住的住房，这一标准排除了因短期旅行、装修等原因暂时无人居住的房屋，更加聚焦于长期空置的房源。南昌的高空置率不仅体现在整体数据上，还表现在某些特定区域的空置情况更为严重，如九龙湖、湾里、象湖滨江等外围板块，有说法称这些区域的空置率可能达到50%以上，甚至个别小区如湾里的空置率高达80%以上。

空置率高的原因分析

人口增长与城市规划不匹配

南昌市近十年来人口增长显著，常住人口从2011年的约504万增长到2021年的625万余，增长约24%。然而，这种人口增长的速度并未与城市规划建设的速度相匹配。南昌市区面积从2010年的212平方公里扩大为2020年的366平方公里，增长了72.6%，城市面积扩张的速度超过了人口增长的速度，导致部分新建住宅区域人口密度不足，住房需求不旺盛，进而形成高空置率。

投资购房现象普遍

投资购房是导致南昌住房空置率高的一个重要原因。随着南昌经济的发展和房地产市场的繁荣，许多人将购房视为一种投资手段，而非居住需求。特别是在城市外围的新开发区域，由于房价相对较低，吸引了大量投资者购买。然而，这些房屋在购买后往往被闲置，等待房价上涨后再出售或出租，从而造成空置。

租金回报率低

租金回报率是影响住房空置率的另一个关键因素。南昌的租金水平相对较低，特别是在空置率较高的外围区域，租金回报率更是有限。据贝壳研究院的数据，重点城市租金中位数与住房空置率的相关系数为-0.70，即租金越高，空置率越低。南昌的月租金中位数远低于深圳、北京、上海等一线城市，甚至低于一些二线城市，这在一定程度上降低了业主出租房屋的意愿，导致空置率上升。

房屋属性与市场需求不匹配

南昌的住房空置率还与房屋属性与市场需求的不匹配有关。一方面，新建住宅往往集中在城市外围区域，这些区域配套设施相对滞后，交通不便，难以满足居民的日常生活需求，因此居住意愿较低。另一方面，老旧小区虽然位于市中心，交通便利，但由于房屋老旧、设施落后，居住环境不佳，也难以吸引购房者或租客。这种房屋属性与市场需求的不匹配，加剧了南昌的住房空置问题。

空置率高带来的问题

南昌的高住房空置率不仅浪费了宝贵的住房资源，还对城市的经济和社会发展产生了负面影响。

资源浪费

空置的住房占用了大量的土地资源、建筑材料和水电气等基础设施资源，这些资源本可以用于满足更多人的居住需求或推动城市其他领域的发展。高空置率导致了资源的闲置和浪费，降低了城市的整体运行效率。

房地产市场风险增加

高住房空置率是房地产市场风险的一个重要信号。大量空置房屋的存在意味着房地产市场的供需关系失衡，供过于求的情况日益严重。这不仅会导致房价下跌，还会影响房地产开发商的资金回笼和盈利能力，进而引发一系列连锁反应，如资金链断裂、企业破产等。此外，高空置率还可能引发社会不稳定因素，如业主维权、物业纠纷等。

影响城市形象和投资环境

高住房空置率还会影响南昌的城市形象和投资环境。一个拥有大量空置房屋的城市，往往给人留下经济不活跃、人口流失等负面印象，这不利于吸引外部投资和人才流入。同时，空置房屋也可能成为城市治理的难点和盲点，如环境卫生、安全管理等方面的问题频发，进一步损害了城市的整体形象。

应对措施与建议

针对南昌高住房空置率的问题，政府、房地产企业和社会各界应共同努力，采取有效措施加以解决。

加强城市规划与人口增长协调

政府应加强城市规划与人口增长的协调性，确保城市扩张的速度与人口增长的速度相匹配。在制定城市规划时，应充分考虑人口分布、就业需求和生活配套等因素，避免盲目扩张导致住房空置。

引导合理住房消费

政府应通过政策引导和市场调节相结合的方式，引导居民合理住房消费。一方面，可以加大对首套购房者的政策支持力度，降低购房门槛和成本；另一方面，可以通过提高二套房首付比例、限制投资购房等措施，抑制投机性购房需求。

提高租金回报率

政府和企业可以通过优化租赁市场环境、提高租赁服务水平等方式，提高南昌的租金回报率。这不仅可以吸引更多业主将房屋出租，降低空置率，还可以满足更多人的居住需求，推动房地产市场的健康发展。

加强老旧小区改造和配套设施建设

政府应加大对老旧小区的改造力度，提升居住环境和生活品质。同时，还应加强配套设施建设，如交通、教育、医疗等公共服务设施的完善，提高这些区域的居住吸引力，从而降低空置率。

建立空置房屋信息管理平台

政府可以建立空置房屋信息管理平台，对全市范围内的空置房屋进行登记和管理。通过这一平台，可以及时了解空置房屋的数量、分布和属性等信息，为制定有针对性的政策措施提供依据。同时，还可以通过平台发布空置房屋信息，吸引有需求的购房者或租客前来查看和选购。

南昌的高住房空置率是一个复杂的社会经济问题，需要政府、企业和社会各界的共同努力来解决。通过加强城市规划与人口增长的协调性、引导合理住房消费、提高租金回报率、加强老旧小区改造和配套设施建设以及建立空置房屋信息管理平台等措施的实施，相信南昌的住房空置率问题将得到有效缓解，为城市的可持续发展奠定坚实基础。